Kupovina kuće ili stana je uvijek ozbiljan posao i važan korak u životu. Međutim, nekada se zbog obične nepažnje stvore puno veći problemi koji se godinama rješavaju, ako se i uspiju riješiti. Kako ne biste pravili takve greške, nego uživali u novoj nekretnini, donosimo 5 stvari na koje trebate obratiti pažnju prilikom kupovine stana.
Postoji razlika kod kupovine kuće i stana, zatim stana u izgradnji i stana u starijoj gradnji i slično. U zadnje vrijeme je popularna kupovina stanova u zgradama koje se nisu ni počele graditi, a to uvijek nosi povećan rizik. Zato ćemo ovdje navesti osnovne stvari o kojima treba voditi računa prilikom kupovine ovakvog stana:
- Vlasništvo
Ako kupujete stan u izgradnji, prvo što morate provjeriti jeste da li je investitor vlasnik zemljišta na kojem se zgrada gradi. To ćete uraditi tako što u Katastru pribavite List nepokretnosti ili zemljišnoknjižni izvadak i posjedovni list. U tim dokumentima je vidljivo ko je vlasnik parcele na kojoj se zgrada gradi, da li ima više suvlasnika, te način sticanja vlasništva.
Takođe, važno je znati razliku između investitora – fizičkog lica i investitora – pravnog lica. Ako je fizičko lice investitor i vlasnik zemljišta, prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora obavezno tražite da se supružnik investitora saglasi sa prodajom, kako ne bi kasnije došlo do problema i sporova oko bračne imovine.
Moguće je i da investitor (onaj ko gradi zgradu) i vlasnik zemljišta nisu iste osobe. U tom slučaju bi trebalo tražiti ugovor kojim su oni regulisali međusobne odnose i taj ugovor priložiti uz kupoprodajni ugovor kod notara. Notar bi vas morao podučiti o ovome, ali nije na odmet da znate i sami.
- Reputacija investitora
Prilikom kupovine stana u izgradnji, vi u suštini kupujete buduću stvar, a da li će ta stvar jednom i postojati zavisi od investitora.
Kupac stana je u podređenom položaju jer se od njega uglavnom traži da uplati cijenu i prije nego što počnu radovi na zgradi.
Zbog toga, ako i kupujete ovakav stan (a to je uvijek rizičnije u odnosu na već izgrađen stan), obratite pažnju na to kakvu reputaciju ima investitor, koliko ima izgrađenih zgrada, da li vodi sudske sporove sa ranijim kupcima i slično.
Osim pravne strane, od toga kakav je investitor zavisi i kakav će biti kvalitet zgrade, pa samim tim i stana. Sigurno da nije rješenje kupiti stan koji ima tanke zidove, lošu stolariju i krov koji prokišnjava, jer ćete se tako dovesti u veći problem nego prije kupovine.
- Dozvole i procedure
Da biste bili sigurni da će stan uopšte biti završen, morate istražiti ima li potrebne dozvole. Prije svega, u pitanju je građevinska dozvola, lokacijski uslovi, a kada se zgrada izgradi i upotrebna dozvola.
Takođe, izgradnju kontroliše nadzorni organ, kojeg angažuje investitor. Nadzorni organ prati da li se gradnja odvija u skladu sa projektom i da li su ispoštovani stručni zahtjevi. U suštini, nadzorni organ vodi računa da vi dobijete onakav stan kakav ste kupili.
- Tereti na zemljištu
Sve dok zgrada ne dobije upotrebnu dozvolu, u zemljišnoj knjizi ta zgrada ne postoji, nego postoji zemljište. Investitor najčešće gradi zgradu iz kredita, a banka zasniva hipoteku na zemljištu na kojem se gradi zgrada, kako bi obezbijedila vraćanje kredita.
Kako biste saznali postoji li hipoteka na zemljištu, u Katastru morate pribaviti zemljišnoknjižni izvadak ili list nepokretnosti (ako je sprovedeno izlaganje). U C listu zemljišnoknjižnog izvatka, odnosno V listu lista nepokretnosti navedeni su svi tereti koje ta nepokretnost ima.
Ukoliko investitor prestane vraćati kredit prije nego što je zgrada dobila upotrebnu dozvolu, pa banka aktivira hipoteku, ona može oduzeti i zgradu i stanove u toj zgradi, bez obzira što ste vi zaključili kupoprodajni ugovor sa investitorom.
Međutim, za ovo postoji rješenje. Potrebno je da se obratite banci i investitoru, kako biste dogovorili da vam banka izda saglasnost za prometovanje stana i brisanje hipoteke sa vašeg stana. Za ovo je najčešće potrebno da se dio kupoprodajne cijene odmah uplati na račun banke.
Ovo je ključni korak ukoliko postoji hipoteka na zemljištu i ukoliko ne pribavite ovakvu saglasnost, a dođe do aktiviranja hipoteke, čekaju vas godine sudskih sporova, a vrlo vjerovatno i gubitak stana.
Banka će vam izdati saglasnost prije zaključenja kupoprodajnog ugovora, pa je potrebno da se ona priloži uz ugovor i konstatuje da je vaš stan izuzet iz hipoteke.
- Pročitajte kupoprodajni ugovor prije nego što ga potpišete
Notar je dužan, prilikom sastavljanja kupoprodajnog ugovora da utvrdi je li investitor vlasnik zemljišta, posjeduje li građevinsku dozvolu, da li postoji hipoteka na zemljištu i slično.
Međutim, greške se dešavaju i moguće je da i notar nešto od toga propusti. Takođe, notarski ugovori se uglavnom pripreme prije nego što stranke dođu u kancelariju, pa ne možete pratiti sve što notar u tom ugovoru napiše. Da biste se unaprijed pripremili, možete od notara tražiti da vam ranije pošalje nacrt ugovora.
Notar je dužan da strankama pročita ugovor prije potpisivanja, a ukoliko se to ne desi imate pravo da tražite da vam se pročita. Pažljivo slušajte, a možete tražiti da ga sami pročitate kako biste utvrdili da se u ugovoru nalazi sve što se treba nalaziti.
Nakon što potpišete ugovor, teško ćete dokazati da niste znali šta potpisujete ako je nešto propušteno.
Kupovina stana je važan posao koji treba pažljivo odraditi i obavezno voditi računa o pravnim aspektima. U tekstu se navode osnovne stvari na koje treba obratiti pažnju, ali nijedno uputstvo ne može predvidjeti sve nepovoljne pravne situacije koje se mogu pojaviti u toku kupnje. Zbog toga je najbolje rješenje da se konsultujete sa advokatom kako biste dobili sve potrebne informacije i kako bi stručno lice provjerilo je li sve u redu sa stanom koji planirate kupiti.
Miloš Krčmar, diplomirani pravnik
