Mnogo je slučajeva u BiH u kojima su nezadovoljni građani prijetili tužbama protiv notara, a zbog, po njihovom mišljenju, nepravilnog sastavljanja ugovora. Odlukom Ustavnog suda BiH stavljena je tačka na jedan takav predmet koji se vodio u Federaciji BiH.
Ustavni sud BiH je u predmetu broj AP-3988/21 odlučivao po apelaciji notara protiv presude Vrhovnog suda FBiH.
Kod tog notara je zaključen ugovor o uspostavljanju hipoteke na nekretnini tužilaca. Naime, tužioci su svoju nekretninu stavili pod hipoteku radi obezbjeđenja kredita jednog pravnog lica.
Prilikom zaključenja ugovora, notar je propustio da pročita strankama ugovor prije potpisivanja, te je samo naznačeno da se stranke odriču tog prava.
Nakon što korisnik kredita nije vraćao kredit, banka je u izvršnom postupku uzela nekretninu tužilaca (vrijednost nekretnine je 487.995,00 KM).
Šta su tužioci tražili u postupku?
Tužioci su postavili dva tužbena zahtjeva, tako da su jednim tražili poništenje notarskog ugovora, brisanje banke kao vlasnika i upis tužilaca u zemljišne knjige, a drugim naknadu štete od banke, notara, korisnika kredita i drugog založnog dužnika. Drugi tužbeni zahtjev je postavljen kao eventualni, tako da ga sud usvoji ukoliko ne bude usvojen prvi zahtjev.
Šta je sud odlučio?
Općinski sud je odbio primarni tužbeni zahtjev, te dio eventualnog (zahtjev za naknadu štete).
Konkretno, odbio je u potpunosti zahtjeve prema banci i notaru, a usvojio u odnosu na korisnika kredita i drugog založnog dužnika.
Sud je smatrao da je banka uredno oduzela nepokretnost tužilaca na osnovu hipoteke koju su sami tužioci prihvatili.
Kada je u pitanju propust notara da pročita strankama ugovor, sud je mišljenja da to jeste propust, ali da taj propust ne utiče na valjanost ugovora. Ovaj propust bi mogao samo biti osnov za disciplinski postupak protiv notara, ali ne povlači ništavost ugovora kao posljedicu.
Kada je u pitanju naknada štete, sud je isti usvojio prema korisniku kredita i drugom založnom dužniku, pozivajući se na odredbe Zakona o obligacionim odnosima kojima je regulisan ugovor o kreditu i obaveze jemca.
Na osnovu toga je obavezao glavnog dužnika (korisnika kredita) da isplati tužiocima punu vrijednost oduzete nekretnine, a drugog založnog dužnika da nadoknadi ½ vrijednosti nekretnine.
U odnosu na notara i banku, zahtjev za naknadu štete je odbijen.
Presuda je potvrđena na drugostepenom sudu, a tužioci su izjavili reviziju.
Šta je odlučio Vrhovni sud?
Vrhovni sud je preinačio nižestepene presude i usvojio dio primarnog tužbenog zahtjeva, te utvrdio da je notarski ugovor o zasnivanju hipoteke ništav.
Zatim je usvojio i eventualni tužbeni zahtjev (zahtjev za naknadu štete) protiv notara, pa ga je obavezao da isplati tužiocima iznos od 487.995,00 KM.
Vrhovni sud, suprotno nižim sudovima, smatra da propust notara da pročita strankama ugovor nije samo proceduralni propust, nego i razlog za ništavost ugovora o zasnivanju hipoteke.
Naime, postupak notarske obrade ugovora je strogo formalan postupak i notar se mora pridržavati pravila kako bi ugovor bio valjan. Takođe, nije moguće da stranke oslobode notara obaveze čitanja ugovora.
Ustavni sud BiH je potvrdio ovakvu odluku Vrhovnog suda, navodeći da se postupak zaključenja ugovora propisan Zakonom o notarima mora poštovati, jer u suprotnom ugovor nije valjan.
Iako je od uvođenja notarijata u BiH prošlo više od deset godina, sporovi protiv notara su malobrojni, a ovo je jedan od rijetkih gdje je notar obavezan na naknadu štete zbog propusta u radu. Da li će biti i posljednji, vrijeme će pokazati.
Miloš Krčmar, diplomirani pravnik
