“Eksplodirale cijene stanova u Banjaluci, kvadrat i do 5.500 KM” je naslov koji je, dana 11.3.2022. godine objavljen na portalu Capital.ba. U navedenom tekstu navodi se da je potražnja za stanovima, ali i njihova cijena nikad veća, što potvrđuje da danas, više nego ikad ranije savremeni čovjek teži samostalnosti u svakom pogledu, a naročito imovinskom i da svaki oblik života u zajednici smatra teretom. Međutim, šta ako živite u suvlasničkoj zajednici, a nemate ni imovinskog, ni ekonomskog interesa za nastavak života u istoj?
Šta je to susvojina?
Zakonom o stvarnim pravima Republike Srpske definisan je pojam susvojine, gdje se navodi da susvojina postoji kada dva ili više lica imaju pravo svojine na istoj stvari, svaki prema svom udjelu srazmjerno cjelini.
Dakle, susvojina predstavlja jedan od oblika svojine (vlasništva), a javlja se kada na nekoj stvari (u ovom slučaju nepokretnosti) više lica ima pravo svojine, gdje svakome pripada po jedan dio tog prava svojine, koji je najčešće određen u razlomku (npr. Miloš i Marko su suvlasnici nepokretnosti i svakom od njih pripada po ½ nepokretnosti) u odnosu na cijelu stvar.
Može li se suvlasnička zajednica raskinuti?
Istim Zakonom je propisano da suvlasnik ima pravo zahtijevati potpuno ili djelimično razvrgnuće suvlasništva, ako je moguće i dopušteno i da to pravo ne zastarijeva, te da se suvlasnik ne može unaprijed trajno odreći prava na diobu suvlasničke zajednice.
Dakle, suvlasnička zajednica nije nužno trajna zajednica, što znači da svako od suvlasnika ima pravo da zahtijeva razvrgnuće suvlasništva. Ništava je ona odredba ugovora kojom se neko trajno odriče prava da traži diobu suvlasničke zajednice, jer niko ne može biti zadržan u suvlasničkoj zajednici ako to ne želi.
Suvlasnici se mogu dogovoriti na koji način će izvršiti diobu suvlasničke zajednice i u tom slučaju radi se o dobrovoljnoj diobi. Međutim, da bi postojala dobrovoljna dioba potrebna je saglasnost svih suvlasnika.
Šta ako suvlasnici ne postignu saglasnost o načinu diobe?
U slučaju da se suvlasnici ne mogu dogovoriti o načinu diobe, onda odluku donosi sud u vanparničnom postupku. Postupak se pokreće prijedlogom i može ga pokrenuti svaki suvlasnik. Prijedlog se podnosi sudu na čijem području se nepokretnost nalazi i mora sadržavati podatke o svim suvlasnicima, predmetu diobe, dokaze o pravu svojine, stvarnim pravima trećih lica (ako postoje).
Kada je sporno pravo svojine na nepokretnosti koja je predmet diobe ili je sporna veličina suvlasničkog dijela, sud će postupak diobe prekinuti i uputiti predlagača diobe, da u roku od 15 dana pokrene parnični postupak. Međutim, ako predlagač ne pokrene parnični postupak, sud će smatrati da je predlagač odustao od prijedloga i obustaviće postupak.
Kako izgleda postupak diobe?
Ako među suvlasnicima nije sporno pravo svojine na nepokretnosti, niti veličine suvlasničkih dijelova, onda sud po prijemu prijedloga za diobu zakazuje ročište na koje poziva suvlasnike, imaoce drugih stvarnih prava i na zakazanom ročištu ispituje svakog od njih, nastojeći da se suvlasnici poravnaju o uslovima i načinu diobe. Ako suvlasnici ne postignu sporazum, onda sud nakon njihovog ispitivanja izvodi ostale dokaze (isprave, vještačenje…) i po slobodnoj ocjeni na osnovu rezultata cjelokupnog postupka, vodeći računa da svako od suvlasnika bude zadovoljan, donosi rješenje o diobi.
Na koji način sud vrši diobu?
Zakon propisuje različite modalitete diobe. Sud će prvo pokušati izvršiti fizičku diobu. Fizička dioba nepokretnosti vrši se geometrijski, odnosno na način da svakom od suvlasnika pripadne po određeni dio nepokretnosti koja se dijeli, srazmjerno veličini njegovog suvlasničkog dijela. (npr. ako je predmet diobe kuća, jednom suvlasniku će pripasti prizemlje, drugom prvi sprat kuće, a trećem garaža).
Ukoliko fizička dioba nije moguća ili je moguća uz znatno smanjenje vrijednosti nepokretnosti (npr. da bi jednom suvlasniku pripalo prizemlje, drugom prvi sprat, a trećem garaža, neophodno je da se izvedu veći građevinski radovi radi adaptacije kuće), sud će sprovesti civilnu diobu. Civilna dioba sprovodi se javnom prodajom po pravilima izvršnog postupka, a iznos koji je dobijen prodajom kuće, dijeli se između suvlasnika srazmjerno vrijednosti njihovih suvlasničkih dijelova.
Ukoliko civilna dioba ne uspije, sud može odlučiti da izvrši diobu uz isplatu, odnosno da stvar dosudi u svojinu jednom ili više suvlasnika, a da oni ostalim suvlasnicima isplate naknadu tržišne vrijednosti njihovog dijela.
Ko snosi troškove diobe?
U vanparničnim postupcima koji se odnose na imovinska prava njegovih učesnika (u koje spada postupak diobe), troškove snose učesnici na jednake dijelove. Međutim, ako su njihovi dijelovi nesrazmjerni, sud može odlučiti da svako od suvlasnika snosi troškove srazmjerno svom suvlasničkom dijelu.
Dakle, ako živite u suvlasničkoj zajednici, a ne možete uskladiti svoje interese sa ostalim članovima te zajednice, možete tu zajednicu prekinuti, bilo dobrovoljno ili sudski. Čak i kad je u pitanju sudski način prestanka zajednice, troškove nećete snositi sami.
Milica Aljetić, diplomirani pravnik
